Кто осуществляет контроль за качеством работ и услуг, выполняемых и оказываемых управляющей организацией?


В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться:
- собственниками помещений, их представителями;
- привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами;
- самой управляющей организацией;
- органами государственного надзора (за выполнением требований нормативных правовых актов).
Контроль собственниками помещений за выполнением управляющей многоквартирным домом организацией ее обязательств по договору управления призван:
1) обеспечивать защиту прав собственников помещений по договору, то есть обеспечивать власть собственников помещений:
а) требовать, в том числе в судебном порядке, выплаты неустоек, пеней, возмещения убытков, устранения нарушений условий договора управляющей организацией;
б) принимать обоснованное и выдерживающее проверку в ходе возможного судебного спора решение о досрочном расторжении договора управления в случае невыполнения управляющей организацией обязательств по договору;
2) обеспечивать выполнение управляющей организацией необходимых собственникам помещений корректирующих действий, а именно:
а) предоставления собственниками помещений информации для управляющей организации об оценке собственниками помещений ее деятельности по договору управления, а также дополнительной информации о состоянии многоквартирного дома, о деятельности управляющей организации и ее работников (предоставлять информацию, позволяющую управляющей организации корректировать свою деятельность по договору);
Контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен, в частности, предусматривать:
- документирование нарушений управляющей организацией ее обязательств по договору;
- сбор и предоставление информации управляющей организации о пожеланиях, нуждах, предпочтениях и ожиданиях собственников помещений;
- сбор и предоставление информации собственникам помещений, позволяющей разрабатывать со стороны собственников помещений предложения о внесении изменений в договор управления;
- оценку обоснованности предложений управляющей организации о проведении капитального ремонта, об изменении размеров платы по договору, о внесении изменений в договор управления.
Организация взаимного контроля за выполнением обязательств сторонами договора управления (управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме) должна предусматривать, на основе норм законодательства и положений договора управления, решение вопросов:
- кто, в каких пределах вправе составлять акты, требовать, запрашивать информацию и документы, инициировать процедуры предъявления претензий, обеспечения выполнения обязательств по договору другой стороной;
- порядок проведения вышеуказанных действий: сроки, составляемые документы, адресаты обращений, соответствующие обязанности другой стороны по договору;
- последствия мер, предпринимаемых в порядке контроля: появление документов, возникновение дополнительных обязательств или прав какой-либо из сторон по договору.
Эффективный самоконтроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления повышает степень доверия собственников помещений к управляющей организации.
Согласно статье 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Согласно пункту 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года - N 307, "коммунальные услуги надлежащего качества" - это коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
Согласно пункту 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и данными Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - договор).
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.